Pytania o inwestowanie w nieruchomości pojawia się w mediach cyklicznie od wielu lat. Wszyscy zastanawiają się czy warto? Czy bańka już nie pękła? Czy nadal można na wynajmie zarobić, czy może za kilka lat dzięki działaniom programów rządowych typu Mieszkanie+, mieszkania pod wynajem przestaną cieszyć się popularnością, a bloki będą straszyły pustostanami?
Zacznijmy od tego; nieruchomość nieruchomości nierówna
To, że inwestycja w jedną nieruchomość się opłaca to nie znaczy, że tak będzie z inną nieruchomością.
Skupmy się na nieruchomościach mieszkaniowych. Podejmując decyzje o zakupie mieszkania musimy znać swoje zdolności finansowe. Musimy wiedzieć czy kupujemy nieruchomość za gotówkę, czy będziemy posiłkować się kredytem. Zakup z pomocą kredytu wiąże się z dodatkowymi kosztami ( raty kredytu, ubezpieczenie kredytu, obowiązkowe ubezpieczenie mieszkania), które musimy wziąć pod uwagę licząc roczną stopę zwrotu z inwestycji.
Inwestowanie w nieruchomości wiąże się również z decyzją do której grupy klientów będzie skierowana nasza oferta. Inną nieruchomością zainteresuje się student, a zupełnie inne wymagania będzie miała rodzina z dziećmi,a jeszcze na co innego zwróci uwagę singiel pracujący w korporacji.
Podstawowym błędem inwestorów jest zakup nieruchomości bez ustalenia grupy docelowej. Nie można kupić mieszkania z założeniem „ potem zdecyduję komu je wynajmę”. Kolejność jest dokładnie odwrotna. Najpierw decydujemy jakiego chcemy klienta, a potem zastanawiamy się jakie wymagania musi spełnić mieszkanie byśmy szybko mogli znaleźć najemcę.
Najmniej wymagającym najemcą na pewno jest student. Mieszkanie dla studenta musi mieć przede wszystkim dobrą lokalizację. Czym jest dobra lokalizacja w tym przypadku: nieduża odległość od uczelni, dobra komunikacja z centrum miasta, bliskość restauracji, pubów oraz innych miejsc uczęszczanych przez studentów.
Jaki jest minus takiego najemcy?
Niestety studenci lubią prowadzić nocne życie, co poważnie może utrudnić nasze kontakty z sąsiadami, dla których najzwyczajniej nasz najemca może być po prost uciążliwy. Podstawową niedogodnością jest krótki okres najmu. W przypadku studentów musimy się liczyć z tym, że będą chcieli wynająć lokal na 10 miesięcy z przerwą na wakacje. W tym samym okresie zwalniana jest duża liczba lokali co powoduje, że przez 3 miesiące będziemy mieli problem ze znalezieniem dobrego najemcy. Możemy oczywiście wykorzystać ten czas na odświeżenie lokalu, naprawę usterek bądź podwyższenie standardu, by w przyszłym roku akademickim otrzymać lepszą cenę.
Ciekawym rozwiązaniem jest również zakup dużego mieszkania z możliwością podziału go na pokoje i wynajmu poszczególnych pokoi niezależnie od siebie. Takie rozwiązanie na pewno będzie finansowo dużo korzystniejsze niż wynajem małego mieszkania w całości, natomiast wiąże się z dużo większym nakładem pracy ze strony właściciela. Należy liczyć się z dużą rotację najemców, a co za tym idzie dużym wkładem pracy w poszukiwanie następnego najemcy.
Jaki lokal byłby odpowiedni dla rodziny z dziećmi? Tutaj również lokalizacja ma duże znaczenie, ale w grę wchodzą inne czynniki, które mają znaczenie. Rodziny często zwracają uwagę na otoczenie nieruchomości. Chcą by w pobliżu było trochę zieleni, plac zabaw dla dzieci, szkoła czy przedszkole. Decydując się na takiego klienta możemy liczyć na to, że osiądzie u nas na dłużej. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie jeżeli trafimy na osoby uczciwe i wypłacalne. Jeżeli jednak szczęście nam nie dopisze, a nasz najemca przestanie płacić czynsz musimy przygotować się na to, że procedura eksmisyjna jest bardzo uciążliwa i czasochłonna.
Jakiego mieszkania będzie poszukiwał zapracowany singiel? Bardzo często są to ludzie z dobrymi dochodami, którzy do danego miasta przyjechali na jakiś czas, ale mimo to chcą żyć w przyzwoitych warunkach. Często szukają mieszkania eleganckiego o podwyższonym standardzie, z przyzwoitym sprzętem AGD, eleganckimi, nowoczesnymi meblami. Nie bez znaczenia również jest lokalizacja; dobry dojazd do pracy i centrum miasta, gdzie są wszelkie atrakcje to podstawa.
Mam nadzieję, że te kilka słów przybliżyło podstawowe pytania, które trzeba sobie zadać przed podjęciem decyzji o inwestowaniu w nieruchomości. Czy chcemy zdecydować by to był nasz przychód pasywny? Pytanie, które trzeba będzie sobie zadać w następnej kolejności jest sposób zarządzania kupioną nieruchomością. Czy będziemy sami inwestować swój czas w zarządzanie najmem, czy zdecydujemy się na specjalistyczną firmę, która zrobi to za nas.
